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헷갈리는 건축규정 (4) [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 점포 리모델링 허가과정 중에 장애인 규정에 안맞는 부분이 있다고 규정에 맞게 업그레이드하라는 지시를 받았습니다. 오래된 건물이라서 장애인 규정에 맞지않는 것들이 많아 업그레이드 비용이 부담이 됩니다. 시청의 지시에 따라 전부 업그레이드를 해야하나요?   ▶답= 기본적으로 리모델링이 되는 공간은 장애인 규정에 맞게 업그레이드가 되어야 합니다. 하지만 리모델링되는 공간외의 공간인 주차장, 공용엘리베이터, 공용화장실, 건물입구등을 장애인 규정에 맞게 업그레이드를 하라는 시청의 지시가 있을 수 있습니다. 이러한 추가적인 업그레이드를 하게되면 업그레이드에 들어가는 비용이 리모델링 공사바보다 커져 주객이 전도되는 경우도 생기게 되고 업주분께는 큰 부담이 됩니다.     이러한 경우를 방지하기 위해 빌딩코드에는 20% rule이라는 것이 있습니다. 20% rule은 장애인규정 관련 업그레이드 비용이 본공사비의 20%를 넘지 않게 해주는 규정입니다.     본공사비용이 일정수준 (valuation threshold)의 이하이면 본공사비의 20%까지만 장애인규정 관련 업그레이드 비용으로 써도 됩니다.   본공사비가 일정수준 이상이면 시청의 허락하에 본공사비의 20%까지만 장애인규정 관련 업그레이드 비용으로 사용해도 됩니다.     이 이외에도 본 건물의 지어진 연도나 용도변경의 종류에 따라 업그레이드의 정도가 달라 질 수 있기 때문에 자세한 사항은 건축가와 상의하시는 것이 좋습니다.       ▶문= 식당으로 퍼밋을 받아야하는 경우, 일반 리테일보다 까다롭다고 들었습니다. 이유가 무엇인지요?   ▶답= 식당용도로 퍼밋을 받는 것은 위생과 안전때문에 관련된 법규 및 담당 부서와 설비/기술적 요건이 일반 리테일보다 훨씬 더 많고 복잡하기 때문에 디자인과 허가절차가 일반 리테일보다 더 까다롭습니다.     우선 식당공사허가는 건축과 소방과의 심사외에도 도시계획과, 보건국, 공공사업부, 위생국등의 부서에서 추가적인 심사를 받아야 하고 때로는 인프라 업그레이드가 필요한 경우 수도국, 전력국, 개스회사등과의 협의도 필요한 경우가 있습니다.     또한 식당은 대부분 리테일보다 설비 수요가 크기 때문에 설비도면이 필수적으로 필요하여 건축가가 각 설비도면에 대한 리뷰와 조율을 해야 하기때문에 설계과정도 더 오래 걸립니다.       ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]  미국 건축규정 이웅범 건축사 장애인규정 관련 업그레이드 비용

2025-04-09

헷갈리는 건축규정 (3) [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 현재 살고 있는 집에 ADU를 건축하고 싶습니다. 면적을 얼마나 지을 수 있을까요?     ▶답= ADU에 관한 규정은 주법을 기본으로 하기때문에 일반적으로 비슷합니다. 하지만 해당 City나 County 별로 조금씩 다르게 자체적으로 법을 만들어 적용을 하고 있어 지자체별로 그 규정이 조금씩 다릅니다.     ADU의 크기는 일반적으로 본체면적의 50% 또는 1,200 sq. ft.까지 가능하고 추가적인 주차는 필요없거나 기존의 driveway를 활용할 수 있습니다. JADU Junior ADU)의 경우 최대 500 sq. ft.까지 가능합니다.   하지만 이것은 개략적인 기본규정이고 앞서말씀드린 것처럼 각 지자체 마다 이를 변용하여 적용하고 있기때문에 사전에 규정을 미리 알아보는 것이 중요합니다. 시청 홈페이지나 담당 planner에게 문의를 하거나 건축가에게 문의를 하면 자세한 규정을 알아보실 수 있습니다.       ▶문= 일반 하우스의 화장실을 리모델링 하려고 합니다. 벽을 허물지 않고 리모델링을 하려고 하는데 건축사가 도면을 그려서 시에 허가를 받아야 하나요?   ▶답= 건축 심의과정은 각 시마다 다르기 때문에 LA의 경우를 들어서 설명을 드립니다. LA의 경우 구조적인 변경이 없이 화장실을 리모델링 할 경우 건축사가 그린 도면은 필요없습니다. 다만 시의 공사허가는 필요합니다. 이렇게 간단한 공사의 경우 도면이 없이 공사허가를 받는 것을 express permit이라고 하고 화장실 리모델링 이외에도 하우스의 스터코 외장 변경, 40톤이하의 에어컨 설치, water heater 변경, 400 amps 이하의 전기공사등도 express permit으로 공사허가를 받을 수 있는 공사들입니다. Express permit이 가능한 공사의 자세한 내용은 링크 클릭 하시면 보실 수 있습니다.   다만, express permit으로 일반 하우스가 아닌 상업공간을 공사하실 때 주의하셔야 할 것은 시공업자가 규정을 잘 알고 규정에 따라 공사를 하여야 합니다. 시공업자가 규정을 잘 모를 경우 건축가나 엔지니어가 그린 도면을 바탕으로 공사를 하는 것이 좋습니다.       ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]  미국 건축규정 이웅범 건축사 express permit 시공업자가 규정

2025-04-09

헷갈리는 건축규정 (2) [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 현재 리테일로 쓰이는 장소를 임대하여 식당을 오픈하려고 합니다. 장소를 정하기전에 알아봐야할 것이 있나요?     ▶답= 식당을 오픈하기 위해 리테일 공간을 임대하기 전에는 여러 가지 중요한 사항을 사전에 확인해야 합니다. 우선 현재 공간이 삭당운영이 가능한 상업용 용도지역인지 zoning을 확인해야 합니다. 조건부 허가 (CUP)가 필요한 경우 추가 시간과 비용이 들 수 있으니 미리 확인을 하셔야 합니다. 또한 Zoning규정상 추가적인 주차공간이 필요하다면 추가주차공간을 확보할 수 있는지도 확인하여야 합니다. 이러한 Zoning 규정 외에도 전기, 수도, 개스등의 인프라가 충분한 용량이 되는지 확인하셔야합니다.  이 외에도 소방법, 장애인법등도 확인하여야 하는데  이러한 사항들은 일반인들이 알기에는 어려운 규정들이라 전문가의 도움을 받아야 합니다.     ▶문= 리테일로 쓰이는 장소에 클리닉을 오픈하려고 합니다. 현재 있는 화장실을 그대로 써도 될까요?     ▶답= 화장실 관련 규정은 크게 두가지가 있습니다.  우선 화장실의 변기, 소변기, 세면대등의 숫자에 관한 plumbing code가 있고 장애인 접근성에 관한 accessibility code가 있습니다.   일반적으로 클리닉은 리테일 보다 많은 수의 변기, 소변기, 세면대를 필요로 합니다. 기존의 화장실 갯수가 충분하지 않다면 화장실을 확장하여야 합니다. 그리고 기존의 화장실이 장애인 코드에 맞지 않으면 코드에 맞게 공사를 하여야 합니다.     ▶문= 엘에이에 주차대수를 완화하는 법이 있다고 들었는데, 구체적으로 어떤 내용인지요?     ▶답= 엘에이에는 여러가지 주차대수 완화규정이 있습니다. Downtown Parking District이나 Enterprise Zone지역은 다른 지역에 비해 완화된 주차대수 규정이 적용이 됩니다. 또한 자전거 주차 4대당 1대의 주차를 감면해주는 혜택도 있습니다. 아파트의 경우 Density Bonus나 T.O.C.의 규정에 따라 개발을 하면 필요주차대수가 적어지는 인센티브를 받을 수 있습니다. 그리고 가장 최근에 실행된 법안으로는 AB-2097이라는 법안이 있는데 주요 교통시설로 0.5 마일이내에는 주차장을 제공할 의무를 없애주는 법안입니다. 이외에도 케이스별로 적용되는 주차감면 규정들이 많이 있으니 자세한 것은 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.       ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]  미국 건축규정 이웅범 건축사 주차대수 규정 주차감면 규정들

2025-04-09

헷갈리는 건축규정 (1) [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 상가 내에  손님용 화장실이 무조건 있어야 하나요?     ▶답= 화장실은 있어야 하지만 그 갯수와 위치는 경우에 따라 다릅니다. 화장실에 대한 규정은 Building Code, Plumbing Code 또는 Health Department Regulation을 따라야 하며 LA 시와 같은 경우는 시 별도의 규정이 따로 있습니다. 기본적으로 식당의 경우 일정 좌석 수 이상일 경우 남녀 분리된 고객용 화장실 설치가 의무입니다. 다만 건물안에 공용 화장실이 있을 경우 거리에 따라 면제받을 수 있습니다.       ▶문= 카페나 음식점 외부의 patio도 연면적에 포함되나요?     ▶답= 기본적으로 연면적에는 포함이 안됩니다. 다만 건축허가상의 점유 인원수(occupancy load) 산정 시는 옥외 좌석도 연면적처럼 취급되어 주차대수 계산, 화장실 갯수 계산등에 사용될 수 있습니다.     ▶문= 출입문은 어떤 방향으로 열려야 하나요?     ▶답= 출입구 이용 인원수에 따라 다릅니다. 출입구 이용 인원 수에 따라 달라집니다. 50명 이상 출입하는 공간에서는 바깥쪽(출구 방향)으로 열려야 하고 50명 이하일때는 문이 열리는 방향은 상관이 없습니다.     ▶문= 상업용 주방에서는 후드 설치가 무조건 필요한가요?     ▶답= 연기/유증기/열/냄새를 발생시키는 모든 조리기구는 후드가 필요합니다.  튀김기, 그릴, 오븐, 스토브 등 화재의 위험성이 높은 장비에는 type-I 후드가 필요하고 오븐이나 찜기 등 화재위험이 상대적으로 낮은 장비는 type-II 후드를  설치할 수 있습니다.     ▶문= 상가건물 외벽 페인트칠도 허가 받아야 하나요?     ▶답= 관할 시나 카운티에 따라 다르므로 시청이나 카운티에 문의를 해야합니다. 특히 역사 보존구역이나 디자인 심의가 있는 지역은 외벽 색상도 심의를 받아야 합니다.  그리고 일반 상업지역이러도 건물 색상 변경 시 허가 받아야 하는 경우가 많으니 반드시 시청에 문의 후 페인트칠을 해야 합니다.   건축규정은 복잡하고 담당City나 County마다 다르게 적용이 되기때문에 건축가와 미리 상의하시는 것을 권해드립니다.     ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]  미국 건축규정 이웅범 건축사 상가건물 외벽 손님용 화장실

2025-04-04

Design-build건축 방법의 장점과 단점 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 작은 건물을 지을 계획을 하고 있습니다. design-build 방법으로 하면 기간과 비용이 감소한다고하는데 Design-build는 무엇이고 정말로 기간과 비용이 감소하는 것이 맞는지 궁금합니다.       ▶답= 전통적인 건축의 방법인 디자인-비드-빌드 (design-bid-build)의 대안으로 대규모 공공 프로젝트 위주로 20세기 후반부터 제기된 방법이 디자인-빌드(design-build) 방법입니다.   전통적인 방식인 디자인-비드-빌드(Design-Bid-Build)에서는 건축주는 건축가와 계약하여 설계를 마치고 이후 건축주는 시공사를 별도의 입찰을 통해 선정하여 시공사가 공사를 수행하게 됩니다.     반면, 디자인-빌드(Design-Build)는 건축가와 시공사가 하나의 팀이 되어 하나의 계약으로 처음부터 끝까지 프로젝트를 수행하는 방식입니다.     Design-Build는 개념적으로는 설계와 시공을 하나의 팀에서 하여 일정은 단축되고, 예산도 예측 가능하며, 커뮤니케이션도 간소화할 수 있는 매력적으로 보이는 방식입니다. 하지만 이 효율성 뒤에 감춰진 문제들, 특히 건축의 본질과 관련되어 실제 적용시에 생길 수있는 문제점들이 많이 있습니다.   전통적인 design-bid-build방식에서는 건축주, 건축가, 시공자가 서로 삼각관계를 유지하고 건축가 와 시공자간의 조율과 견제를 통해 건축주가 원하는 건물을 만들어냅니다. 하지만 design-build에서는 대부분의 결정이 한 팀 내에서 이뤄지기 때문에 건축주의 의견이 실질적으로 반영되지 않는 경우가 많고 특히 경험이 적은 일반 건축주는 공사비를 이유로 자신이 원하는 공간과는 거리가 먼 결과물을 받게 되는 경우도 적지 않습니다.   design-build의 장점과 단점을 고려하면 아래와 같은 프로젝트들이 design-build건축방법에 적합하고, 건축주의 의견이나 취향이 중요한 프로젝트에는 design-build가 적합하지 않습니다.     design-build에 적합한 건물 - 물류창고, 데이터 센터, 공장 등과 같은 반복적이고 기능 중심의 산업시설 - 병원, 학교, 군사시설등과 같은 공공 프로젝트 - 표준화된 설계가 확립되어 있는 franchise형 상업시설 - 건축주를 대신하여 design-build team과 조율을 해줄 project manager가 있는 경우     ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]미국 build건축 build건축 방법 build 방법 이웅범 건축사

2025-04-04

브루탈리즘 건축에 대하여 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문=영화 브루탈리스트를 보고 브루탈리즘 건축양식이 궁금해졌습니다. 브루탈리즘 건축양식은 어떤 것이고 캘리포니아에도 브루탈리즘 양식의 건축물이 있나요?       ▶답= 브루탈리즘(Brutalism)은 20세기 중반에 유행했던 건축 양식입니다. 주로 노출 콘크리트로 지어진 거대하고 기하학적인 형태의 건물로 의도적으로 장식을 배제하고 반복적이고 모듈화된 디자인이 특징입니다. 브루탈리즘은 역사적으로 모더니즘에 뿌리를 두고 있고 모더니즘의 변형중 한 지류라 할 수 있습니다.     2차세계대전 종전후 유럽은 전쟁 피해를 복구해야 했고 값싸고 빠르게 건물을 지을 수 있는 콘크리트가 건축재료로 많이 쓰이게 되었습니다. 콘크리트는 다양한 형태를 만들기에도 용이하였고 구조적으로도 강한 재료이기도 한데 이러한 장점들이 시대상황과 맞아떨어지면서 브루탈리즘 건축이 시작되었습니다. 브루탈리즘 건축이 주는 강하고 투막한 느낌은 단순한 실용성을 넘어서 사회적 메세지를 전달하거나 묵직한 철학적 분위기를 보여주기도 합니다. 브루탈리즘 건축물들이 영화의 배경으로 많이 등장하는 것도 이러한 이유입니다.     영화 브루탈리스트에서 보여진 건물이나 가구디자인은 루이스 칸의 솔크 연구소, 안도 다다오의 빛의 교회, 마르셀 브로이어의 가구를 참조한 것으로 보고 이 중 솔크 연구소는 캘리포니아 샌디에고에 있어서 많은 분들이 이미 가보셨을 것입니다.     솔크 연구소외에도 캘리포니아에는 많은 브루탈리즘 건축물들이 있고 그중 학교건물이 많은 것이 특징입니다. UC San Diego의 Geisel Library, UC Berkely의 BAMPFA 구관과 Wurster Hall등이 대표적이고 특히 UC Irvine은 캠퍼스 설계자인 윌리엄 페레이라의 영항으로 Murray Krieger Hall, Crawford Hall, Langson Library, Social Science Tower와 같은 많은 브루탈리즘 건축물들이 있습니다.   요즘 브루탈리즘이 다른 형태로 다시 주목받고 있습니다. 지나치게 깔끔해서 때로는 비인간적이기까지한 미니멀리즘에 실증난 사람들이 다시 브루탈리즘 건축의 정직함과 강렬함에 끌리고 있습니다. 도심의 오래된 빌딩을 마감없이 콘크리트 그대로 노출하여 로프트로 전환한다거나 천정을 털어내어 지붕구조를 노출시키는 카페인테리어등이 브루탈리즘에 뿌리를 두고 있다고 할 수 있습니다.       ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]  미국 부동산 이웅범 건축사 노출 콘크리트 캘리포니아 샌디에고

2025-04-01

건축 용어랑 약어가 궁금해요 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문=이번에 점포공사를 하면서 건축사랑 컨트랙터랑 프로젝트에 관하여 많은 이야기를 하게 되었습니다. 하지만 건축용어랑 약어등이 익숙하지 않아 바로 못알아들은 부분들이 있었습니다. 기초적인 건축용어와 약어등을 알려주세요.       ▶답=건축은 우리의 삶과 가장 밀접한 분야이지만 일반인에게는 여전히 낯설고 어렵게 느껴지는 경우가 많습니다. 건축 도면을 볼 때 혹은 시공 현장에서 듣게 되는건축 용어를 알기 쉽게 풀어 설명드립니다.   Entitlement: 건축 또는 개발 프로젝트를 진행하기 위해 시청이나 관할 기관으로부터 계획 및 사용 목적에 대한 공식 승인을 받는 과정으로 건물공사에 대한 승인은 아닙니다.   Plan Check: 도면을 관할 시청이 검토하여 법규에 맞는지 확인하고 공사를 해도 괜찮은지 승인해주는 절차입니다.   By Right: 특별한 심의나 entitlement절차 없이, 현재 용도 지역(zoning)에 따라 기본적으로 허용된 개발을 말합니다.   RTI: (Ready To Issue) 도면이 승인이 되어 공사허가를 받을 수 있는 상태라는 뜻입니다.     T.I.: (Tenant Improvement) 임대공간 개선 공사. 상가나 오피스 내부를 임차인의 용도에 맞게 리모델링하는 것을 말합니다.   GC: General Contractor의 약자이고 전체 공사를 관리하고 각 분야의 하도급을 조율하는 종합건설업체를 말합니다.   MEP: (Mechanical, Electrical, Plumbing) 기계, 전기, 배관 설비를 뜻합니다.   HVAC: (Heating, Ventilation, and Air Conditioning) 난방, 환기, 냉방 설비를 모두 포함하는 시스템입니다.   Accessibility: 장애인을 위한 접근성을 의미합니다.   ADA: (Americans with Disabilities Act) 장애인을 위한 접근성 기준에 대한 연방규정입니다.   RFI: (Request for Information) 공사 중 설계 내용에 대한 질문을 공식적으로 요청하는 문서입니다.   CO: (Change Order) 공사 중 설계나 시공 내용이 변경될 때 공식적으로 발행하는 문서또는 그에 따른 추가비용을 의미합니다.   CO / COO / C of O: (Certificate of Occupancy) 공사가 완료된 후 시청(LADBS 등)에서 발급하는 건물 사용 허가증입니다.     ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]  미국 약어가 이웅범 건축사 건축 용어 건축 도면

2025-04-01

화재입은 건물의 기초를 재활용 할 수 있나요? [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문=LA 산불로 집이 전소가 되어 다시 지으려고 합니다. 콘크리트 기초는 타지 않고 남아 있는데 기초를 다시 만들지 않고 그위에 집을 지을 수있나요?     ▶답=콘크리트는 불에 강한 건축재료이기때문에 화재에도 거의 손상이 없는 것처럼 남아있기도 합니다. 그래서 화재로 전소된 집을 복구하려고 할때 기존의 콘크리트 기초를 다시 사용할 수 있는지에 대한 의문이 생기게 됩니다.     결론부터 말씀드리면 화재로 손상된 건물이나 구조물의 기존 기초 및 슬래브는 원칙적으로 재사용할 수 없고 재사용하고자 한다면 전문가가 시에서 정한 테스트를 한 후 재사용이 가능하다는 리포트를 제출하여야하고 자세한 사항은 아래와 같습니다.       캘리포니아 주에서 면허를 소지한 토목 엔지니어, 구조 엔지니어 또는 건축사가 남아있는 기초에 대한 실험및 평가를 한 후 재사용이 가능하다는 보고서를 작성하여 Public Works또는 Building Department에 제출해야 합니다.   보고서 작성에 필요한 실험및 평가의 방법은 육안으로 기초의 상태를 확인하는 시각적 평가, 기초에 큰 물리적 힘을 가하지 않고 검사하는 비파괴 시험, 실재 샘플을 채취하여 검사하는 파괴 시험이 있고 이 세가지의 방법을 모두 사용한 후 보고서를 작성하여야 합니다.   시각적 평가는 그을림 자국, 색 변화, 균열, 박리 현상, 벽체의 기울어짐 등을 육안으로 관찰하여 열 손상을 판단하는 것입니다. 콘크리트의 경우 화재로 인한 손상이 있을 경우 분홍색으로 변하게 됩니다. 그래서 일반적으로 콘크리트가 분홍색으로 변해 있다면 손상이 있다고 보시는 것이 좋습니다.     비파괴시험은 초음파 테스트를 통해 손상된 콘크리트 부위의 깊이를 알아보는 방법이 있고   반발해머로 진동을 가해 콘크리트의 손상여부를 파악하는 방법입니다.   파괴시험은 콘크리트를 코어링하여 샘플을 채취한 후 실험실에서 압축 강도 시험 및 석유화학 분석 시험을 하는 것입니다.     하지만 LA 화재의 경우 화재의 강도와 열에 노출된 시간이 일반적인 화재보다 더 강하여 콘크리트 기초의 재활용 확률 많이 낮을 것으로 보입니다. 이러한 시험을 한 후에 재사용이 불가능 하다고 결론이 나면 적지않은 비용과 시간을 낭비하는 결과를 초래하니 전문가에게 시험을 의뢰하기 전에 신중히 고려를 해봐야 합니다.       ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]  미국 화재입 콘크리트 기초 이웅범 건축사 기존 기초

2025-04-01

작은공간을 효율적으로 사용하기 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 식구에 비해 집이 작은 편입니다. 어떻게 하면 조금이라도 더 넓게 쓸 수 있을까요?     ▶답= 최근 LA Downtown에는 300 sq.ft.정도 크기의 micro unit의 아파트가 지어지고 있을 정도로 도심에서는 부동산 가격 상승과 인구 밀집으로 인해 아파트의 유닛크기가 점점 더 작아지고 있습니다. 또한 단독주택의 경우도 방의 크기를 작게하여 같은 크기의 다른 주택에 비해 방의 갯수를 늘리기도 합니다. 이러한 경향으로 인해 효율적인 공간 활용이 점점 더 중요한 요소가 되고 있습니다.   문의하신 것 처럼 작은 공간에서도 공간의 효율성을 높여 기능성과 쾌적함을 향상할 수 있는 설계 기법에 대해 몇가지 알려드리겠습니다.     열린공간 만들기 벽을 최소화하고 공간을 개방하면 시각적 확장 효과가 커집니다. 공간의 구분이 필요할 때는 가구 배치를 통해 자연스럽게 공간을 구분할 수 있습니다. 뉴욕의 스튜디오 아파트에서는 주방과 거실을 통합하여 개방감을 높이고, 슬라이딩 도어를 활용해 필요할 때 침실을 분리하는 방식이 많이 사용되기도합니다.   수직 공간 활용 작은 면적에서도 높이를 활용하면 공간을 입체적으로 시용할 수 있어 공간 효율성을 극대화할 수 있습니다. 바닥부터 천정까지 벽면 전체를 수납장으로 활용하거나 loft bed를 설치해 아래 공간을 책상 또는 수납공간으로 활용하면 공간을 좀 더 입체적으로 활용할 수 있습니다.   다기능 가구 활용 하나의 가구가 여러 역할하는 다기능 가주를 활용하면 좀은 공간에서도 다양한 활동이 가능하여 공간의 효율성이 높아집니다. 예를 들면 침대 겸용 소파베드, 벤치형 수납장, 접이식 테이블, 벽걸이형 책상등이 있습니다.     숨은 공간 활용 침대 아래, 계단 하부, 벤치 아래등을 수납공간으로 활용하여 물건을 효율적으로 정리하면 공간이 더욱 넓고 정돈된 느낌을 줍니다.   조명과 컬러 활용 색상과 조명만으로도 공간을 더 넓고 개방적으로 보이게 만들 수 있습니다. 화이트, 파스텔톤 등 밝은 색상은 더 넓은 공간으로 느끼게 해주고 천장과 벽을 같은 색으로 맞추어 경계를 최소화하여도 공간이 더 넓에 보이게 하는 효과가 있습니다. 또한 LED 스트립, 벽면 라이트등과 같은 간접조명을 활용하면 공간에 깊이감이 생겨 더 넓어 보입니다.     ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]  미국 부동산 공간 활용 공간 효율성 이웅범 건축사

2025-03-17

언덕지형에 짓는 주택에 관한 규정 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 저희집은 경사가 있는 산 중턱에 있습니다. 증축을 하려고 하는데 언덕지형에 적용되는 특별한 규정이 따로 있나요?     ▶답= 언덕지형에 적용되는 규정은 담당 시나 카운티마다 다르기때문에 우선 Los Angeles City의 규정을 알려드립니다. LA외의 다른 시나 카운티의 경우는 planning department에 문의를 하시면 관련정보를 알아보실 수 있습니다.   로스앤젤레스의 언덕지형에 신규 주택을 건설하거나 증축을 할 때 고려해야 할 주요 조례는 Baseline Hillside Ordinance(BHO)입니다. 이 조례의 목적은 로스앤젤레스 언덕 지형에 위치한 단독주택 지역에서 새로운 건축물의 크기와 규모를 규제하여 기존 주택을 보호하고 새로운 주택이 과도하게 크거나 주변 환경과 조화를 이루지 못하는 것을 방지하는 것입니다.     Baseline Hillside Ordinance에는 많은 규제가 있지만 그중 주요 규제 내용은 아래와 같이 크게 세가지가 있습니다.     1. 바닥 면적 비율 (FAR, Floor Area Ratio)은 건물의 전체 바닥 면적과 대지 면적의 비율을 의미하며 경사도에 따라 비율이 달리 적용이 됩니다. 대지가 가파를수록 허용되는 FAR이 줄어듭니다. 예를 들어, 경사도가 45도 이상인 토지에서는 FAR이 0이 되어 건물을 지을 수 없습니다   2. 건물 높이 제한(Height Restrictions)이 있고 건물 높이는 대지의 지형을 따라 정해지는 Envelope Height (건물 외곽 높이)과 건물의 최하단부터 최상단까지의 Overall Height (총 높이)로 나뉘어 규제가 됩니다. 또한 지붕이 평지붕인지 경사지붕인지에 따라도 건물의 높이 제한이 다르게 적용됩니다.   3. 경사지에 집을 짓기위해서는 절토/성토(grading)를 해야하는데 절토/성토에는 엄격한 제한이 적용됩니다. 절토/성토의 최대 허용량은 대지 면적에 따라 정해지며 1,000입방야드 이상의 절토/성토가 필요한 경우는 Zoning Administrator의 승인을 받아야 합니다.   Baseline Hillside Ordinance는 이를 준수하지 않을 경우, 건축 허가 거부, 벌금 부과, 추가 공사 비용 증가 등의 불이익이 발생할 수 있기때문에 신축 또는 증축을 계획할 경우 반드시 해당 규정을 숙지하고 건축 허가를 준비하는 것이 중요합니다.     ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]미국 주택 단독주택 지역 이웅범 건축사 신규 주택

2025-03-17

사용하지 않는 alley를 폐쇄하여 내땅으로 편입하기 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 대지 옆으로 alley가 있지만 막다른 골목이어서 저희 부지와 옆 부지 외에는 사용하지 않고 있습니다. Alley를 저희 부지로 병합하여 개발을 하고 싶은데 가능한지요?     ▶답= 사용하지 않는 alley를 영구적으로 폐쇄하고, 해당 부지를 인접 토지 소유주에게 귀속시키는 과정을 Alley Vacation이라고 합니다.   Alley Vacation을 위해 가장 먼저 하셔아 할 것은 alley를 공동 사용하고 있는 인접대지들의  주인과 먼저 합의를 해야 합니다. 특별한 경우가 아닌 경우 인접대지들의 alley 사용 권한을 강제로 없앨 수가 없기 때문에 합의가 안되면 Alley Vacation이 가능하지 않다고 보시면 됩니다.   주변 부지주인과 합의가 되었으면 다음 단계는 Bureau of Engineering (BOE, 공학국)과 상담을 하여 Alley Vacation이 제도적 또는 기술적으로 가능한지 여부를 알아보아야 합니다.     BOE는 폐쇄될 alley가 공공도로 시스템에 영향을 미치는지 또는 공공 서비스(예: 전기, 수도, 가스 등)에 영향을 미치는지를 검토하여 Alley Vacation이 가능한지의 여부를 검토합니다.   위의 사항들을 다 거친 후에 Alley Vacation 신청서를 내게 되면 BOE는 공식적으로 검토를 시작하며 관련 부서와 협의를 진행합니다. Alley Vacation과 관련된 부서는 도시계획국, 교통국, 소방국, 수도전력국등이 있습니다.   Alley Vacation이 되기까지는 2년 정도의 시간이 걸리지만 폐쇄되는 alley의 면적이 넓을 경우는 CEQA review (환경영향평가)를 받아야 하여 기간이 더 소요됩니다.  이 외에도 공청회, 부지 경계선 조정, 조닝변경 조정협의, 공공 유틸리티 보호 조치등 많은 과정이 필요합니다.   Alley Vacation은 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있지만, 성공적으로 완료되면 부지를 확장하고 개발 가능성을 높이는 데 매우 유용한 수단이 될 수 있습니다. 따라서, 개발계획에 Alley Vacation이 필요하다면 인근부지 소유주와의 합의와 공공기관과의 사전협의가 필수적입니다.     ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]미국 부동산 alley 사용 alley vacation 이웅범 건축사

2025-03-04

LA의 새로운 조닝규정 (Chapter 1A) [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= LA다운타운에 부동산을 소유하고 있습니다. 최근 조닝규정이 바뀌었다고 들었는데 어떻게 바뀌었는지요?     ▶답= LA는 총 34개의 community plan area로 나뉘어져있고 이번에 조닝규정이 변경된 지역은 Downtown area입니다.    이번 조닝규정 변경은 Downtown을 시작으로 점차적으로 LA 전역으로 확대적용 될 예정이고 현재 Boyle Heights, Harbor Gateway, Wilmington 지역은 시의회의 검토중이고 Canoga Park-Winnetka-Woodland Hills-West Hills, Reseda-West Van Nuys, Encino-Tarzana, Van Nuys-North Sherman Oaks, North Hollywood-Valley Village, Sherman Oaks-Studio City-Toluca Lake-Cahuenga Pass, West Los Angeles, Palms-Mar Vista-Del Rey, Venice, Westchester-Playa del Rey, San Pedro 지역은 조닝규정 변경안 작성중입니다.   한인들의 비지니스과 주거가 많은 Wilshire지역은 변경예정지역으로 구분되어 위의 지역들에 뒤따라 조닝규정이 변경될 예정입니다.   이번에 새로 도입된 LA의 새로운 조닝규정은 기존의 복잡하고 이해하기 어려운 조닝규정을 개편하여 보다 직관적이고 현대적인 체계를 마련하는 것이 핵심 목표입니다. 이번 개정안은 디벨로퍼나 건축가뿐만 아니라 일반 시민도 쉽게 이해할 수 있도록 계획되었습니다.   기존의 LA의 조닝규정은 토지 이용 (예: 주거, 상업등)에 초점을 맞추었지만, 새로운 조닝규정은 형태 기반 조닝 (Form-Based Zoning) 개념을 도입하여 건축물의 형태와 디자인을 중점적으로 규제하여 도시경관과 건축물 간 조화를 이루도록 유도하는 방향으로 변경되었습니다.   또한 주택 부족 문제를 해결하기 위해, 새로운 조닝규정은 일부 지역에서 주거 밀도제한을 완화하고 용적률(FAR)을 조정하여 보다 많은 주택이 공급될 수 있도록 변경이 되었습니다.   조닝규정은 소유하고 계신 부동산의 가치와도 밀접한 관계가 있기 때문에 자세한 사항은 반드시 LA시의 새로운 조닝규정 안내 웹사이트에서 확인하시기 바랍니다.     ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]미국 chapter 이웅범 건축사 주택 부족 venice westchester

2025-03-04

캘리포니아 장애인법규와 CASp 그리고 건축사의 역할 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 장애인법 관련하여 컨설팅과 검사를 해주는 CASp이라는 전문가가 있다고 들었습니다. CASp은 무엇이고 건축사 (architect)와는 어떻게 다른가요?     ▶답= 캘리포니아에서는 많은 수의 장애인 접근성 소송이 제기되어 왔었고 일부는 법을 악용한 돈벌이용 소송이라는 비판도 있어왔습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 장애인 접근성 규정 준수 여부를 검사할 수 있는CASp (Certified Access Specialist, 공인접근성전문가)이라는 전문가 인증제도가 도입되었습니다.     CASp 검사를 통해 장애인소송의 대상이 되기 전에 위반 사항을 미리 알 수 있고 검사후 위반 사항이 발견되면 이를 수정하여 인증을 받을 수 있어 비용이 많이 드는 소송 및 법정 손해배상을 피할 수 있게되었습니다.   또한 최근에는 신축건물들도 CASp의 도움을 받아 건물설계단계에서 도면을 검토하거나 공사준공직전에 CASp 검사를 받는 비율이 많아 졌습니다. 일반적으로 신축건물은 장애인규정에 맞을 것이라고 생각을 하나 실제적으로는 장애인규정이 방대하고 복잡하여 건축가가 규정에 어긎나게 설계를 하거나 그런 설계안이 시청에서 승인이 되기도 합니다. 장애인 소송이 발생하면 손해를 보는 것은 건물주이기 때문에 추가비용이 들더라도 안전장치로 별도의 CASp의 검토나 검사를 받는 것입니다.   하지만 CASp은 장애인법 전문가이지 건축가는 아니기 때문에 법규위반 사항에 대한 디자인적인 해결책은 원칙적으로 제시할 수 없습니다. 그래서 수정이 필요할 경우 추가적으로 건축사(architect) 또는 이에 준하는 자격을 가진 사람을 고용하여야 합니다. 그래서 CASp인증과 건축사 자격증을 함께 가지고 있는 전문가를 고용하는 것이 비용과 시간면에서 많은 이익을 줄 수 있습니다. 정확한 통계는 없지만CASp인증을 가지고 있는 건축사는 약 100여명이 될 것으로 추산이 됩니다.     건축사 자격증 리스트는 캘리포니아 건축사 위원회 홈페이지에서 확인할 수있고 CASp 리스트는 캘리포니아 건축국 홈페이지에서 확인 할 수 있습니다.   캘리포니아 건축사 위원회 https://www.cab.ca.gov/cons/archs/lic_search.shtml 캘리포니아 건축국 https://www.apps2.dgs.ca.gov/DSA/CASP/casp_certified_list.aspx     ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]미국 건축사 캘리포니아 건축사 캘리포니아 장애인법규 이웅범 건축사

2025-02-27

오피스 건물을 아파트로 변경할 때 고려해야 할 것들 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 오피스 임대가 잘나가지 않아 아파트로 변경을 하고 싶습니다. 이때 주의해야 할 점은 무엇인가요?     ▶답= 최근 오피스 건물의 공실률이 올라가면서 아파트로 전환하는 사례가 늘고 있습니다. LA시는 아파트 전환이 쉽도록 규제를 완화해 주는 조례안을 마련하였고 빌딩 코드도 장애인 규정을 완화해 주는 등 행정적인 면에서도 많은 혜택이 있습니다. 하지만 오래된 건물을 개조하는 것이고 건물의 용도를 바꾸는 것이다 보니 기술적으로 해결해야 할 과제들이 많아 전문가들의 도움을 받아야 합니다. 여러 문제 중 프로젝트 초기에 고려해야 할 몇 가지 사항들을 정리해 보겠습니다.   구조보강: 건물의 용도를 변경하는 경우 현재의 법규에 맞게 구조 보강을 해야 합니다. 사무용 건물과 주거용 건물은 건물 구조계산에 사용하는 하중의 값이 틀리고, 충분한 자연광과 환기를 제공할 수 있도록 창문의 크기나 배치도 변경해야 하는 경우가 있기 때문에 구조 보강은 아파트 개조 시 가장 중요시되는 부분입니다. 프로젝트 초기에 건축가와 함께 구조 엔지니어의 도움을 받아 개략적으로 구조보강의 정도를 가늠하고 프로젝트를 진행하면 프로젝트 비용을 예상할 수 있어서 후에 공사비 때문에 어려움을 겪는 것을 방지할 수 있습니다.   배관 및 전기 시스템: 아파트는 사무실보다 화장실이나 주방시설이 더 많이 설치되므로 배관설비 업그레이드가 필요합니다. 각 유닛마다 수도, 하수, 전기 배선을 설치하는 비용과 기술적 난이도를 고려해야 합니다. 또한 난방, 냉방 시스템도 주거용으로 변경을 하여야 합니다.   소음방지: 사무실 건물은 주거건물보다 방음 면에서 낮은 수준으로 지어지는 것이 일반적이기 때문에 아파트 개조 시 방음/차음은 아주 중요한 요소입니다. 기본적인 유닛 간 소음방지 및 층간 소음방지 외에도 공조덕트, 엘리베이터, 외부 소음 등 고려해야 할 요소들이 많습니다.   주차와 편의시설: 주차 공간이 충분한지 확인을 해야 하고 휴게시설/엘리베이터/쓰레기 처리 같은 기본적인 편의시설도 주거 용도에 맞춰야 합니다. 또한 건물 출입관리 시스템/주차장 관리 시스템/home automation 시스템 등의 시스템을 도입하면 마케팅의 기회로도 이용할 수 있습니다.   결론적으로 프로젝트의 진행에서 초기에 이런 이슈들에 대해 고려를 하고 각 분야의 전문가들이 참여시키는 것이 프로젝트의 성공에 아주 중요합니다.     ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]미국 오피스 건물출입관리 시스템 오피스 건물 이웅범 건축사

2025-02-27

한국 외식기업의 미국 진출시 고려하여야 할 건축 법규들 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 미국진출을 계획하고 있는 한국의 외식기업입니다. 미국진출시 어떤 건축법규들을 고려하여야 하나요?     ▶답= 많은 한국의 외식기업들이 미국에 진출을 하고 있지만 여러 가지 이유로 실패를 겪고 철수하는 업체가 적지 않습니다. 미국으로 진출한 많은 외식기업들을 도와왔던 설계사무소로서 미국 진출의 첫 단계인 매장 선정과 내부 공사 관련하여 고려하여야 할 건축법규들을 정리하면 아래와 같습니다.   도시계획법: 도시계획법은 많이 간과되는 부분이지만 매우 기초적인 규정이기 때문에 반드시 확인을 해야 합니다. 도시계획법에 맞지 않는 경우 6개월 이상 지체되는 상황이 생길 수 있으니 임대계약 전에 도시계획법을 잘 살펴보거나 설계사무소에 문의를 해보고 결정을 하여야 합니다.   보건법: 보건법은 오염을 방지하고 깨끗한 환경을 제공하기 위해 마감재료, 조리 세척 기구, 재료 보관 등등에 관한 세부적인 사항들을 규제하고 있습니다. 보건법에 익숙하지 않은 상태에서 설계를 하면 보건국의 심의 과정에서 디자인이 많이 변경되어 허가 기간이 길어질 수 있으니 식당 설계 경험이 풍부한 설계업체를 선정하는 것이 중요합니다.   소방법: 용도변경의 경우 비상탈출 경로와 매장 크기 제한 등의 문제들이 생길 수 있고 내부 공사 일지라도 전체 건물 단위의 소방 법규 해석이 필요한 경우가 생길 수 있습니다. 이러한 문제들은 소방 법규 전문지식이 없으면 해결하기가 쉽지 않기 때문에 경험이 많은 건축사를 고용하시는 것이 좋습니다.   장애인 법: 식당이나 카페 등 대중들이 많이 이용하는 시설은 장애인 소송의 주요 타깃이 되고 있으니 반드시 잘 지켜줘야 하는 규정입니다. 장애인 관련 규정은 아주 복잡하고 미세한 부분까지도 적용이 되기 때문에 법규 해석과 적용에 따라 공간 활용 및 실제 공사비용에서도 많은 차이가 나게 됩니다. 상업시설 경험이 많은 건축설계사무소 특히 CASp 자격증을 보유한 업체를 사용하면 비용 절감 등 많은 이점이 있으며 특히 차후 장애인 소송의 가능성도 줄어들게 됩니다.   위의 언급한 부분은 건축적인 측면에서도 아주 극히 일부만을 소개해 드렸고 이외에도 입지 선정, 세무, 은행, 법률, 보험, 인력 관리, 물류, 동향 파악, 브랜드 현지화, 마케팅 등 고려하여야 할 사항들은 아주 많습니다. 각각의 분야별로 현지 경험이 많은 업체들과 같이 일을 하는 것이 성공적인 미국 진출의 첫걸음이라 할 수 있겠습니다.     ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]미국 외식기업 이웅범 건축사 한국 외식기업 건축 법규들

2025-02-27

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