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사용하지 않는 alley를 폐쇄하여 내땅으로 편입하기 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 대지 옆으로 alley가 있지만 막다른 골목이어서 저희 부지와 옆 부지 외에는 사용하지 않고 있습니다. Alley를 저희 부지로 병합하여 개발을 하고 싶은데 가능한지요? ▶답= 사용하지 않는 alley를 영구적으로 폐쇄하고, 해당 부지를 인접 토지 소유주에게 귀속시키는 과정을 Alley Vacation이라고 합니다. Alley Vacation을 위해 가장 먼저 하셔아 할 것은 alley를 공동 사용하고 있는 인접대지들의 주인과 먼저 합의를 해야 합니다. 특별한 경우가 아닌 경우 인접대지들의 alley 사용 권한을 강제로 없앨 수가 없기 때문에 합의가 안되면 Alley Vacation이 가능하지 않다고 보시면 됩니다. 주변 부지주인과 합의가 되었으면 다음 단계는 Bureau of Engineering (BOE, 공학국)과 상담을 하여 Alley Vacation이 제도적 또는 기술적으로 가능한지 여부를 알아보아야 합니다. BOE는 폐쇄될 alley가 공공도로 시스템에 영향을 미치는지 또는 공공 서비스(예: 전기, 수도, 가스 등)에 영향을 미치는지를 검토하여 Alley Vacation이 가능한지의 여부를 검토합니다. 위의 사항들을 다 거친 후에 Alley Vacation 신청서를 내게 되면 BOE는 공식적으로 검토를 시작하며 관련 부서와 협의를 진행합니다. Alley Vacation과 관련된 부서는 도시계획국, 교통국, 소방국, 수도전력국등이 있습니다. Alley Vacation이 되기까지는 2년 정도의 시간이 걸리지만 폐쇄되는 alley의 면적이 넓을 경우는 CEQA review (환경영향평가)를 받아야 하여 기간이 더 소요됩니다. 이 외에도 공청회, 부지 경계선 조정, 조닝변경 조정협의, 공공 유틸리티 보호 조치등 많은 과정이 필요합니다. Alley Vacation은 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있지만, 성공적으로 완료되면 부지를 확장하고 개발 가능성을 높이는 데 매우 유용한 수단이 될 수 있습니다. 따라서, 개발계획에 Alley Vacation이 필요하다면 인근부지 소유주와의 합의와 공공기관과의 사전협의가 필수적입니다. ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]미국 부동산 alley 사용 alley vacation 이웅범 건축사

LA의 새로운 조닝규정 (Chapter 1A) [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= LA다운타운에 부동산을 소유하고 있습니다. 최근 조닝규정이 바뀌었다고 들었는데 어떻게 바뀌었는지요? ▶답= LA는 총 34개의 community plan area로 나뉘어져있고 이번에 조닝규정이 변경된 지역은 Downtown area입니다. 이번 조닝규정 변경은 Downtown을 시작으로 점차적으로 LA 전역으로 확대적용 될 예정이고 현재 Boyle Heights, Harbor Gateway, Wilmington 지역은 시의회의 검토중이고 Canoga Park-Winnetka-Woodland Hills-West Hills, Reseda-West Van Nuys, Encino-Tarzana, Van Nuys-North Sherman Oaks, North Hollywood-Valley Village, Sherman Oaks-Studio City-Toluca Lake-Cahuenga Pass, West Los Angeles, Palms-Mar Vista-Del Rey, Venice, Westchester-Playa del Rey, San Pedro 지역은 조닝규정 변경안 작성중입니다. 한인들의 비지니스과 주거가 많은 Wilshire지역은 변경예정지역으로 구분되어 위의 지역들에 뒤따라 조닝규정이 변경될 예정입니다. 이번에 새로 도입된 LA의 새로운 조닝규정은 기존의 복잡하고 이해하기 어려운 조닝규정을 개편하여 보다 직관적이고 현대적인 체계를 마련하는 것이 핵심 목표입니다. 이번 개정안은 디벨로퍼나 건축가뿐만 아니라 일반 시민도 쉽게 이해할 수 있도록 계획되었습니다. 기존의 LA의 조닝규정은 토지 이용 (예: 주거, 상업등)에 초점을 맞추었지만, 새로운 조닝규정은 형태 기반 조닝 (Form-Based Zoning) 개념을 도입하여 건축물의 형태와 디자인을 중점적으로 규제하여 도시경관과 건축물 간 조화를 이루도록 유도하는 방향으로 변경되었습니다. 또한 주택 부족 문제를 해결하기 위해, 새로운 조닝규정은 일부 지역에서 주거 밀도제한을 완화하고 용적률(FAR)을 조정하여 보다 많은 주택이 공급될 수 있도록 변경이 되었습니다. 조닝규정은 소유하고 계신 부동산의 가치와도 밀접한 관계가 있기 때문에 자세한 사항은 반드시 LA시의 새로운 조닝규정 안내 웹사이트에서 확인하시기 바랍니다. ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]미국 chapter 이웅범 건축사 주택 부족 venice westchester

캘리포니아 장애인법규와 CASp 그리고 건축사의 역할 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 장애인법 관련하여 컨설팅과 검사를 해주는 CASp이라는 전문가가 있다고 들었습니다. CASp은 무엇이고 건축사 (architect)와는 어떻게 다른가요? ▶답= 캘리포니아에서는 많은 수의 장애인 접근성 소송이 제기되어 왔었고 일부는 법을 악용한 돈벌이용 소송이라는 비판도 있어왔습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 장애인 접근성 규정 준수 여부를 검사할 수 있는CASp (Certified Access Specialist, 공인접근성전문가)이라는 전문가 인증제도가 도입되었습니다. CASp 검사를 통해 장애인소송의 대상이 되기 전에 위반 사항을 미리 알 수 있고 검사후 위반 사항이 발견되면 이를 수정하여 인증을 받을 수 있어 비용이 많이 드는 소송 및 법정 손해배상을 피할 수 있게되었습니다. 또한 최근에는 신축건물들도 CASp의 도움을 받아 건물설계단계에서 도면을 검토하거나 공사준공직전에 CASp 검사를 받는 비율이 많아 졌습니다. 일반적으로 신축건물은 장애인규정에 맞을 것이라고 생각을 하나 실제적으로는 장애인규정이 방대하고 복잡하여 건축가가 규정에 어긎나게 설계를 하거나 그런 설계안이 시청에서 승인이 되기도 합니다. 장애인 소송이 발생하면 손해를 보는 것은 건물주이기 때문에 추가비용이 들더라도 안전장치로 별도의 CASp의 검토나 검사를 받는 것입니다. 하지만 CASp은 장애인법 전문가이지 건축가는 아니기 때문에 법규위반 사항에 대한 디자인적인 해결책은 원칙적으로 제시할 수 없습니다. 그래서 수정이 필요할 경우 추가적으로 건축사(architect) 또는 이에 준하는 자격을 가진 사람을 고용하여야 합니다. 그래서 CASp인증과 건축사 자격증을 함께 가지고 있는 전문가를 고용하는 것이 비용과 시간면에서 많은 이익을 줄 수 있습니다. 정확한 통계는 없지만CASp인증을 가지고 있는 건축사는 약 100여명이 될 것으로 추산이 됩니다. 건축사 자격증 리스트는 캘리포니아 건축사 위원회 홈페이지에서 확인할 수있고 CASp 리스트는 캘리포니아 건축국 홈페이지에서 확인 할 수 있습니다. 캘리포니아 건축사 위원회 https://www.cab.ca.gov/cons/archs/lic_search.shtml 캘리포니아 건축국 https://www.apps2.dgs.ca.gov/DSA/CASP/casp_certified_list.aspx ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]미국 건축사 캘리포니아 건축사 캘리포니아 장애인법규 이웅범 건축사

오피스 건물을 아파트로 변경할 때 고려해야 할 것들 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 오피스임대가 잘 나가지 않아 아파트로 변경을 하고 싶습니다. 이때 주의해야할 점은 무었인가요? ▶답= 최근 오피스 건물의 공실률이 올라가면서 아파트로 전환하는 사례가 늘고 있습니다. LA시는 아파트전환이 쉽도록 규제를 완화해 주는 조례안을 마련하였고 빌딩코드도 장애인 규정을 완화해 주는 등 행정적인 면에서도 많은 혜택이 있습니다. 하지만 오래된 건물을 개조하는 것이고 건물의 용도를 바꾸는 것이다 보니 기술적으로 해결해야 할 과제들이 많아 전문가들의 도움을 받아야 합니다. 여러 문제중 프로젝트 초기에 고려해야 할 몇가지 사항들을 정리해 보겠습니다. 구조보강: 건물의 용도를 변경하는 경우 현재의 법규에 맞게 구조 보강을 해야 합니다. 사무용 건물과 주거용 건물은 건물구조계산에 사용하는 하중의 값이 틀리고, 충분한 자연광과 환기를 제공할 수 있도록 창문의 크기나 배치도 변경해야하는 경우가 있기때문에 구조 보강은 아파트 개조시 가장 중요시되는 부분입니다. 프로젝트 초기에 건축가와 함께 구조엔지니어의 도움을 받아 개략적으로 구조보강의 정도를 가늠하고 프로젝트를 진행하면 프로젝트비용을 예상할 수 있어서 후에 공사비때문에 어려움을 겪는 것을 방지할 수 있습니다. 배관 및 전기 시스템: 아파트는 사무실보다 화장실이나 주방시설이 더 많이 설치되므로 배관설비 업그레이드가 필요합니다. 각 유닛마다 수도, 하수, 전기 배선을 설치하는 비용과 기술적 난이도를 고려해야 합니다. 또한 난방, 냉방 시스템도 주거용으로 변경을 하여야 합니다. 소음방지: 사무실 건물은 주거건물보다 방음면에서 낮은 수준으로 지어지는 것이 일반적이기 때문에 아파트 개조시 방음/차음은 아주 중요한 요소입니다. 기본적인 유닛간 소음방지및 층간 소음방지외에도 공조덕트, 엘레베이터, 외부소음 등 고려해야할 요소 들이 많습니다. 주차와 편의시설: 주차 공간이 충분한지 확인을 해야하고 휴게시설/엘리베이터/쓰레기 처리같은 기본적인 편의시설도 주거용도에 맞춰야 합니다. 또한 건물출입관리 시스템/주차장관리 시스템/home automation 시스템등의 시스템을 도입하면 마케팅의 기회로도 이용하 수 있습니다. 결론적으로 프로젝트의 진행에서 초기에 이런 이슈들에 대해 고려를 하고 각 분야의 전문가들이 참여시키는 것이 프로젝트의 성공에 아주 중요합니다. ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]미국 오피스 건물출입관리 시스템 오피스 건물 이웅범 건축사

한국 외식기업의 미국 진출시 고려하여야 할 건축 법규들 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 미국진출을 계획하고 있는 한국의 외식기업입니다. 미국진출시 어떤 건축법규들을 고려하여야 하나요? ▶답= 많은 한국의 외식기업들이 미국에 진출을 하고 있지만 여러가지 이유로 실패를 겪고 철수하는 업체가 적지 않습니다. 미국으로 진출한 많은 외식기업들을 도와왔던 설계사무소로서 미국 진출의 첫 단계인 매장선정과 내부공사관련하여 고려하여야 할 건축법규들을 정리하면 아래와 같습니다. 도시계획법: 도시계획법은 많이 간과되는 부분이지만 매우 기초적인 규정이기때문에 반드시 확인을 해야 합니다. 도시계획법에 맞지 않는 경우 6개월이상 지체되는 상황이 생길 수 있으니 임대계약전에 도시계획법을 잘 살펴보거나 설계사무소에 문의를 해보고 결정을 하여야 합니다. 보건법: 보건법은 오염을 방지하고 깨끗한 환경을 제공하기 위해 마감재료, 조리세척기구, 재료보관 등등에 관한 세부적인 사항들을 규제하고 있습니다. 보건법에 익숙하지 않은 상태에서 설계를 하면 보건국의 심의과정에서 디자인이 많이 변경되어 허가기간이 길어질 수 있으니 식당설계 경험이 풍부한 설계업체를 선정하는 것이 중요합니다. 소방법: 용도변경의 경우 비상탈출경로와 매장크기제한등의 문제들이 생길수 있고 내부공사일지라도 전체 건물단위의 소방법규해석이 필요한 경우가 생길 수 있습니다. 이러한 문제들은 소방법규 전문지식이 없으면 해결하기가 쉽지 않기때문에 경험이 많은 건축사를 고용하시는 것이 좋습니다. 장애인법: 식당이나 카페등 대중들이 많이 이용하는 시설은 장애인소송의 주요 타겟이 되고 있으니 반드시 잘 지켜줘야 하는 규정입니다. 장애인관련 규정은 아주 복잡하고 미세한 부분까지도 적용이 되기때문에 법규해석과 적용에 따라 공간활용 및 실제 공사비용에서도 많은 차이가 나게됩니다. 상업시설 경험이 많은 건축설계사무소 특히 CASp 자격증을 보유한 업체를 사용하면 비용절감등 많은 이점이 있으며 특히 차후 장애인소송의 가능성도 줄어들게 됩니다. 위의 언급한 부분은 건축적인 측면에서도 아주 극히 일부만을 소개해 드렸고 이외에도 입지선정, 세무, 은행, 법률, 보험, 인력관리, 물류, 동향파악, 브랜드 현지화, 마케팅등 고려햐여야 할 사항들은 아주 많습니다. 각각의 분야별로 현지경험이 많은 업체들과 같이 일을 하는 것이 성공적인 미국진출의 첫걸음이라 할 수 있겠습니다. ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]미국 외식기업 이웅범 건축사 한국 외식기업 건축 법규들